O mercado imobiliário brasileiro guarda, em sua estrutura operacional, uma tensão permanente entre a agilidade comercial perseguida pelas incorporadoras e as exigências protetivas que o ordenamento jurídico impõe em favor dos adquirentes de unidades na planta. No epicentro desse impasse, desponta com crescente relevância a figura do chamado "termo de reserva de imóvel", instrumento amplamente difundido nas práticas de vendas de empreendimentos antes mesmo da formalização registral da incorporação. A questão que se coloca ao intérprete, ao operador do Direito e ao cidadão comum que sonha com a casa própria é objetiva e urgente: esse documento tem validade jurídica? E, se tem, sob quais condicionantes ele se sustenta no plano da legalidade? A resposta, como se verá, não é simples e envolve a leitura teleológica de normas criadas exatamente para blindar famílias brasileiras contra os golpes do passado e do presente no setor da construção civil.
O Espírito Protetor da Lei de Incorporações e Sua Razão Histórica
A Lei nº 4.591/1964, conhecida como Lei de Incorporação Imobiliária, foi concebida sob o signo da proteção coletiva. Seu propósito central sempre foi o de inibir que empreendedores oportunistas captassem recursos de compradores de boa-fé, prometessem edificações e, ao final, simplesmente desaparecessem sem entregar as obras contratadas. Esse fenômeno, tristemente recorrente na história do setor habitacional no Brasil, vitimou gerações de famílias que investiram suas economias em projetos que jamais saíram do papel. "A norma foi gestada para proteger o bolso do adquirente, não apenas para organizar cartórios." A exigência do prévio registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis, antes de qualquer negociação sobre as futuras unidades autônomas, é o mecanismo nuclear dessa proteção. Ao registrar, o incorporador demonstra idoneidade mínima, comprova titularidade sobre o terreno e submete seu projeto ao escrutínio formal do sistema registral.
A Alteração Legislativa que Gerou Controvérsia no Setor
A edição da Lei nº 14.382/2022, que instituiu o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), trouxe uma modificação textual no caput do art. 32 da Lei de Incorporação. A redação anterior proibia o incorporador de "negociar sobre unidades autônomas" antes do arquivo dos documentos no cartório competente. Com a nova redação, a vedação passou a recair especificamente sobre "alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões". Parte do mercado imobiliário apressou-se em interpretar essa mudança como uma abertura legislativa que permitiria a celebração de termos de reserva antes do registro da incorporação, sob o argumento de que reservar não seria o mesmo que alienar. Esse raciocínio, por mais que seja compreensível sob a ótica dos negócios, não resiste a uma leitura mais rigorosa da finalidade da norma e da natureza jurídica do instrumento em questão.
O Termo de Reserva Como Promessa de Compra e Venda Disfarçada
Do ponto de vista da dogmática jurídica, denominar um contrato de "termo de reserva" não muda sua natureza intrínseca. O que define a qualificação jurídica de um negócio não é o rótulo que lhe conferem as partes, mas o conjunto de obrigações, direitos e efeitos que dele decorrem. Quando um instrumento vincula o adquirente a uma unidade específica de determinado empreendimento, estabelece condições para a futura formalização da compra e impõe deveres recíprocos, está-se diante de uma promessa de compra e venda ou, no mínimo, de um contrato atípico com finalidade alienatória. "Mudar o nome do contrato não muda sua substância jurídica nem afasta as restrições legais aplicáveis." E, sendo assim, a exigência de prévio registro da incorporação torna-se plenamente incidente, independentemente da nomenclatura adotada pelos contratantes ou pela equipe comercial do empreendimento.
As Duas Exceções Admitidas pelo Ordenamento Jurídico
A vedação legal, contudo, não é absoluta. O ordenamento jurídico admite duas situações em que a negociação sobre unidades futuras pode ocorrer antes do registro da incorporação. A primeira delas envolve os negócios celebrados entre o incorporador e o proprietário do terreno, o chamado "terreneiro", que frequentemente recebe unidades autônomas como contraprestação pela cessão do imóvel. Essa operação é pressuposto lógico da própria incorporação e encontra amparo expresso na Lei nº 4.591/1964. A segunda exceção alcança contratos que, embora versem sobre futuras unidades, não imponham ao adquirente o dever de entregar valores diretamente ao incorporador antes do registro, e que ainda garantam ao comprador o direito de resolução contratual caso as especificações prometidas divirjam daquelas que vierem a constar do memorial registrado. Tais exceções revelam a coerência interna do sistema: a norma proíbe o enriquecimento do incorporador às custas do adquirente desprotegido, e não o mero agendamento de negociações futuras.
A Escrow Account Notarial Como Solução Inovadora
Diante das limitações impostas pela legislação, surge com notável pertinência a figura da escrow account notarial, instrumento regulado pelo art. 7º, § 1º, da Lei nº 8.935/1994 e detalhado no art. 444-G do Código Nacional de Normas do Conselho Nacional de Justiça, introduzido pelo Provimento nº 149. Por meio dessa estrutura, o adquirente deposita os recursos financeiros não diretamente ao incorporador, mas sim sob a custódia de um tabelião de notas, que os mantém em regime de patrimônio de afetação. "A conta notarial protege o comprador e oferece ao incorporador uma sinalização concreta de solvência do adquirente." Esse mecanismo resolve, com elegância técnica e segurança jurídica, o dilema enfrentado pelo incorporador que precisa de algum nível de comprometimento financeiro do adquirente antes da conclusão do processo registral, sem violar os preceitos protetivos da lei. O dinheiro está garantido, mas não está disponível ao empreendedor enquanto as condições registrais não forem cumpridas.
Vantagens Patrimoniais e Operacionais do Modelo Notarial
A utilidade prática da escrow account notarial vai além da simples proteção do adquirente. Para o incorporador, o depósito dos valores em conta notarial representa uma sinalização objetiva de comprometimento financeiro do comprador, podendo ser apresentado como garantia nas negociações com instituições financiadoras do empreendimento, como bancos e fundos de investimento imobiliário. Num mercado em que o acesso ao crédito para a construção civil é frequentemente condicionado à comprovação de demanda efetiva, a existência de depósitos em escrow account fortalece o poder de barganha do incorporador perante os agentes financeiros. Ao mesmo tempo, o regime de patrimônio de afetação que incide sobre esses valores os torna imunes a eventuais constrições judiciais decorrentes de dívidas do tabelião ou de terceiros, conferindo ao modelo uma camada adicional de segurança sistêmica.
O Cenário de Dúvida Jurídica Razoável e Seus Reflexos Punitivos
Um aspecto de especial relevo na análise do tema diz respeito ao ambiente de incerteza interpretativa que se instalou no mercado após a edição da Lei nº 14.382/2022. A mudança textual do art. 32 da Lei de Incorporação abriu margem para uma leitura, embora tecnicamente questionável, que se disseminou com rapidez entre operadores do setor imobiliário. Quando existe dúvida jurídica razoável, o princípio da proporcionalidade impede que sanções de natureza criminal ou pecuniária sejam aplicadas retroativamente contra aqueles que atuaram ao amparo de uma interpretação plausível da norma. A omissão do Estado em delimitar com precisão as regras do jogo não pode ser integralmente transferida ao particular como se fosse infração deliberada. "Punir financeiramente quem agiu sob dúvida jurídica razoável é tão injusto quanto absolver quem age em má-fé." Esse raciocínio, porém, não exclui a possibilidade de que incorporadores sejam compelidos judicialmente, por meio de ações coletivas como a ação civil pública, a se absterem de celebrar esses instrumentos irregulares enquanto persistir a zona cinzenta normativa.
Impactos Econômicos e o Peso do Mercado Imobiliário Nacional
O setor imobiliário representa parcela expressiva do Produto Interno Bruto brasileiro e é um dos principais vetores de emprego formal no país. A insegurança jurídica em torno dos instrumentos pré-registrais de incorporação não afeta apenas advogados e juristas; ela impacta diretamente os preços dos imóveis, o custo do crédito habitacional, o ritmo dos lançamentos e, em última análise, o acesso da população de renda média à moradia. Quando as regras são ambíguas, o mercado eleva o preço do risco. Cartórios de notas, incorporadoras, construtoras, compradores e agentes financeiros operam num ambiente de instabilidade que poderia ser facilmente resolvido por uma norma clara ou por um precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça. A ausência de um posicionamento definitivo do STJ sobre a matéria é, ela própria, um problema de governança jurídica que o Poder Judiciário e o legislativo têm o dever de enfrentar com celeridade.
Tendências Regulatórias e o Papel do CNJ na Modernização Notarial
O Conselho Nacional de Justiça tem desempenhado papel cada vez mais ativo na modernização do sistema notarial e registral brasileiro. A regulamentação da escrow account notarial por meio do Provimento nº 149 é evidência concreta dessa disposição normativa do órgão em ocupar espaços que a lei ordinária ainda não preencheu com clareza suficiente. A tendência que se delineia para os próximos anos aponta para uma maior integração entre o sistema registral imobiliário e os instrumentos extrajudiciais de custódia financeira, criando ambientes mais seguros para as transações no mercado de incorporações. Outros países, como a Argentina com seu modelo de seguro obrigatório para situações de pré-horizontalidade, já encontraram soluções estruturais para o problema. O Brasil tem o instrumental jurídico necessário; falta-lhe a vontade política e normativa de consolidá-lo de forma clara e acessível a todos os atores envolvidos no processo de aquisição de imóveis na planta.
O debate em torno do termo de reserva de imóvel e da escrow account notarial não é um mero exercício de hermenêutica jurídica reservado aos gabinetes de especialistas. É uma discussão que toca a vida concreta de milhões de brasileiros que depositam suas economias de vida inteira na promessa de um imóvel que ainda não existe. A clareza das normas que regem esse universo é uma questão de cidadania, de proteção patrimonial e de justiça social. O ordenamento jurídico brasileiro possui os mecanismos adequados para garantir segurança a todos os envolvidos, mas esses mecanismos precisam ser conhecidos, aplicados com rigor e comunicados com transparência pelo Estado, pelas incorporadoras e pelos profissionais do Direito que assessoram compradores e vendedores nesse mercado tão vital para o futuro habitacional do país.