O mercado imobiliário brasileiro convive, há quase uma década, com as consequências normativas de uma legislação que nasceu para pôr ordem em um dos capítulos mais litigiosos do direito contratual privado no país. A Lei 13.786, de 2018, batizada informalmente como Lei do Distrato, surgiu com a missão de disciplinar o desfazimento de contratos de aquisição de unidades imobiliárias na planta, estabelecendo critérios objetivos onde antes reinava a mais ampla divergência judicial. Passados sete anos de vigência, o Superior Tribunal de Justiça atravessa agora um momento singular, no qual a jurisprudência das turmas de Direito Privado se adensa em torno de uma interpretação cada vez mais coesa da norma, enquanto o próprio Tribunal movimenta seu aparato institucional para avaliar a possibilidade de fixação de tese vinculante por meio do rito dos recursos repetitivos. Trata-se, sem exagero, de um ponto de inflexão para o setor e para os jurisdicionados que aguardam, há anos, uma palavra definitiva da Corte sobre o tema.

O Vazio Normativo que Antecedeu a Lei

Antes da promulgação do diploma legal de 2018, a ausência de parâmetros objetivos para a resolução dos contratos imobiliários criava um ambiente de profunda instabilidade jurídica. Cada tribunal estadual adotava percentuais distintos de retenção de valores, e os prazos para restituição das quantias pagas variavam conforme a sensibilidade de cada julgador, sem que houvesse qualquer critério legal explícito a orientar as decisões. "O cenário pré-Lei do Distrato era um verdadeiro campo minado para incorporadores, consumidores e instituições financeiras, todos sujeitos a resultados imprevisíveis ao sabor de cada câmara julgadora." Esse quadro de incerteza onerava o crédito imobiliário, encarecia os empreendimentos e alimentava uma indústria da litigância que pouco contribuía para a resolução efetiva dos conflitos. A nova norma buscou, precisamente, romper com esse ciclo, ao fixar patamares legais de retenção e regras procedimentais para o encerramento dos vínculos contratuais.

A Arquitetura Jurídica da Norma e o Patrimônio de Afetação

Um dos aspectos mais relevantes da Lei 13.786/18 reside na distinção que ela estabelece entre os regimes aplicáveis às incorporações imobiliárias e aos loteamentos, disciplinados respectivamente pela Lei 4.591/1964 e pela Lei 6.766/1979. No âmbito das incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, figura jurídica introduzida pela Lei 10.931/2004, o diploma legal autoriza a retenção de até cinquenta por cento dos valores desembolsados pelo adquirente quando a rescisão for provocada por sua própria inadimplência ou por sua iniciativa unilateral. Essa previsão não é arbitrária. "O patrimônio de afetação tem como razão de ser a proteção coletiva dos adquirentes vinculados ao empreendimento, segregando o fluxo financeiro da obra das demais obrigações do incorporador." Permitir a restituição quase integral dos valores em casos de desistência individual significaria comprometer a saúde financeira de toda a incorporação, em prejuízo dos demais compradores que permaneceram no empreendimento.

Decisões Recentes Reafirmam a Validade da Retenção

Nos primeiros meses de 2026, as turmas de Direito Privado do STJ proferiram julgados que reforçam de maneira expressiva a legitimidade do modelo normativo instituído pela legislação especial. Em fevereiro, a Quarta Turma enfrentou caso em que o tribunal de origem havia reduzido o percentual de retenção para vinte e cinco por cento, com apoio no artigo 413 do Código Civil, que trata da redução equitativa da cláusula penal. O STJ reformou integralmente essa decisão, assentando que a norma especial não pode ser afastada com base em critérios genéricos do diploma civil, sobretudo quando o regime do patrimônio de afetação justifica, de forma objetiva, a manutenção do patamar estabelecido pelo legislador. Em março, a Terceira Turma chegou à mesma conclusão em recurso especial distinto, reiterando que a retenção de cinquenta por cento não configura abusividade quando expressamente prevista na lei e contratada entre as partes. "A convergência entre as duas turmas de Direito Privado do STJ não é casual, ela traduz um processo de amadurecimento jurisprudencial que aponta para a consolidação de uma orientação uniforme sobre o tema."

Recursos Repetitivos e a Possibilidade de Tese Vinculante

Paralelamente ao adensamento das decisões colegiadas, o próprio STJ deu um passo institucional significativo ao acionar sua Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas para avaliar a afetação da matéria ao rito dos recursos repetitivos. Quatro recursos especiais foram preliminarmente selecionados como possíveis representativos da controvérsia. O objeto delimitado para análise é preciso: definir se, nos contratos celebrados sob o regime do patrimônio de afetação após a entrada em vigor da Lei 13.786/18, a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza a retenção de até cinquenta por cento das quantias pagas, nos termos do artigo 67-A, parágrafo 5º, da Lei 4.591/1964. Convém sublinhar que a questão não envolve a totalidade das situações reguladas pela Lei do Distrato, mas se concentra especificamente nas incorporações afetadas, o que revela cuidado técnico na delimitação da controvérsia. "A precisão no recorte do objeto repetitivo é fundamental para evitar que o precedente se converta em instrumento de insegurança, ao invés de fortalecedor da previsibilidade normativa."

O Rito Processual e os Próximos Passos

A etapa atual do procedimento é de natureza essencialmente preparatória. Abertas as vistas ao Ministério Público Federal e intimadas as partes para manifestação sobre a admissibilidade dos recursos como representativos da controvérsia, os autos retornarão à Comissão Gestora, que avaliará a eventual ampliação da amostragem processual e encaminhará a proposta de afetação à Segunda Seção do Tribunal, órgão composto pelas Terceira e Quarta Turmas e competente para deliberar sobre as matérias de Direito Privado. O ministro relator designado poderá, antes do julgamento de mérito, adotar providências instrutórias como a realização de audiências públicas e a admissão de amici curiae, medidas que, em controvérsias de tamanha repercussão econômica e social, não são apenas recomendáveis, mas indispensáveis para que a tese fixada reflita a complexidade real do mercado imobiliário. Importa registrar que, nesta fase, o mérito da controvérsia ainda não é examinado pelo colegiado, tratando-se unicamente de deliberação sobre a admissão e os contornos do julgamento repetitivo.

Impactos Econômicos e Estruturais para o Setor

A eventual fixação de tese vinculante pelo STJ sobre a retenção de valores em contratos submetidos ao patrimônio de afetação produziria efeitos que transcendem em muito o plano estritamente jurídico. O mercado de incorporações imobiliárias é intensivo em capital, com ciclos longos de maturação financeira e dependência estrutural de previsibilidade normativa para a formação de preços, a captação de crédito e o planejamento das obras. A insegurança quanto ao percentual de retenção aplicável nos casos de distrato já impacta as modelagens financeiras dos empreendimentos e eleva os custos de transação para todos os agentes do setor. "Um precedente vinculante sobre o tema não apenas resolve conflitos pretéritos, mas condiciona toda a formatação contratual e a precificação do risco nos lançamentos futuros." Do ponto de vista do consumidor, a clareza normativa também é benéfica, pois reduz a assimetria informacional no momento da contratação e torna mais transparentes as consequências financeiras de uma eventual desistência.

A Relação entre o Legislador e os Tribunais Superiores

A trajetória da Lei do Distrato no STJ ilumina uma tensão estrutural do ordenamento jurídico brasileiro, que é a relação entre a vontade normativa expressada pelo Poder Legislativo e a interpretação que os tribunais superiores conferem às escolhas legislativas ao longo do tempo. A edição da Lei 13.786/18 foi precedida de amplo debate no Congresso Nacional, incluindo manifestações formais das comissões parlamentares reconhecendo a necessidade de equilibrar a proteção individual do adquirente com a sustentabilidade coletiva dos empreendimentos. Ignorar esse substrato normativo em prol de uma aplicação genérica do Código Civil significaria subverter a lógica protetiva da própria legislação especial. "O legislador não faz milagres sozinho, mas tampouco pode ser sistematicamente ignorado pelos tribunais quando a norma editada tem fundamento técnico e propósito legítimo." O entendimento que vem se firmando no STJ, ao reconhecer a validade da opção legislativa, representa, nesse sentido, um alinhamento entre as funções institucionais dos poderes da República.

Tendências e Cenários para os Próximos Meses

Se o STJ confirmar a afetação da matéria ao rito dos recursos repetitivos e avançar para o julgamento de mérito, o setor imobiliário poderá, pela primeira vez, contar com uma tese jurídica vinculante sobre um dos temas mais litigiosos dos últimos anos. Os efeitos imediatos seriam a suspensão dos processos em curso em todo o país enquanto a controvérsia estiver pendente de julgamento, seguida da aplicação obrigatória da tese fixada pela Segunda Seção a todos os casos análogos. A história dos recursos repetitivos no STJ relacionados ao setor imobiliário, como os Temas 938, 970, 971 e 1.095, demonstra que esse mecanismo processual tem sido eficaz na redução da litigiosidade e na uniformização dos entendimentos. Há, naturalmente, o risco de que a delimitação do objeto da controvérsia seja contestada por partes que pretendem ampliar ou restringir o alcance do precedente, o que torna a fase instrutória do procedimento repetitivo especialmente sensível e determinante para o resultado final.

Segurança Jurídica como Pressuposto do Desenvolvimento

O momento que o mercado imobiliário atravessa em relação à Lei do Distrato no STJ é, em última análise, um teste sobre a maturidade do sistema jurídico brasileiro para lidar com normas que regulam setores estratégicos da economia. A consolidação jurisprudencial que começa a se delinear nas turmas de Direito Privado e o movimento institucional em direção ao julgamento repetitivo sinalizam que o Tribunal está atento à necessidade de conferir previsibilidade a um ambiente normativo que, durante anos, funcionou à margem de qualquer certeza. Para os operadores do direito imobiliário, consumidores, incorporadores e instituições financeiras, acompanhar de perto os desdobramentos desse processo não é apenas recomendável, é imperativo. "A segurança jurídica não é um luxo do sistema, ela é o pressuposto mínimo para que qualquer relação contratual complexa seja celebrada com confiança e responsabilidade." O que o STJ decidir sobre o distrato imobiliário nas próximas semanas ou meses vai muito além de uma disputa entre adquirentes e incorporadores. Trata-se da definição do próprio papel do direito como ordenador das relações econômicas em um país que ainda busca consolidar sua cultura de respeito às escolhas normativas.